核心观点：
十四五开局元年，行业发展进入新阶段，确定性和龙头溢价变得格外重要;房地产开发赛道告别弯道超车时代，稳健型龙头房企独领风骚;物业管理赛道回归业绩确定性，第三方外拓能力强、储备面积足、业主增值服务优的物企更值得青睐。
十四五开局元年，行业发展进入新阶段，确定性和龙头溢价变得格外重要。贯穿十四五期间(2021-2025)的最大国情是中国进入城市化的下半场，十四五规划中也明确提到建设以人为核心的新型城镇化。这一阶段最大的特点是城市群及都市圈的发展，以及存量房地产市场的进一步深化。短期来看，结合2021年强劲的经济增长和偏中性的货币政策，中国房地产市场仍将保持明显的热度，销售额将有小幅的正增长。我们判断，2021年房地产行业三大核心指标增长为：销售面积增速0%、新开工增速0%、投资增速+5%。存量房地产市场的深化表现为二手房交易深度的提高、对物业运营需求的增长以及城市更新改造范围的扩大。总得来看，开发商、交易商(二手中介)、运营商(物业管理、商业管理)这三条核心赛道中，后两条赛道的成长性更强，在政策上也有支持，均处于黄金发展期，而经济强劲增长及开发商新融资规则的实施，使得开发商赛道在政策上面受到压制，龙头房企的发展机会进一步增大。
房地产开发赛道告别弯道超车时代，稳健型龙头房企独领风骚。房企新融资管理规则(俗称“三道红线”)的出台是影响2020年及之后行业的核心变量，受此影响，行业将进入平稳低速发展期。据我们测算，假设全行业受新规影响，2021年行业有息负债增速将落于3.4%-6.1%区间(2020H1为+5.2%)，影响有限，此有息负债增速可支撑全行业销售金额2.6%-7.2%的增长。但结构上看，未来行业格局基本已经确定，弯道超车的时代已经结束。此情况下，房企一方面需要提升经营效率，向管理要红利，另一方面需要积极寻找第二增长曲线以维持收入和利润的持续增长，多元化业务的发展状况将成为衡量房企价值的重要指标。我们相对更看好全能地产开发商和房地产综合集团的未来表现。推荐包括A股：万科A、保利地产;港股：龙湖集团、华润置地、融创中国、碧桂园、世茂集团、旭辉控股集团。
物业管理赛道回归业绩确定性，第三方外拓能力强、储备面积足、业主增值服务优的物企更值得青睐。近期上市物管公司供给过多导致资金分流、板块调整，未来资金将重新向业绩持续向好的公司聚集。物管行业行至当下，扩赛道、增值服务故事想象力有所减弱，行业2-3万亿的空间已经明确，增值服务探索道阻且长，板块选美将回归业绩本质。我们提出，不含并购的独立第三方外拓能力是长期业绩来源，储备规模是中期业绩保障，而非开发相关的业主增值服务才是物管公司经营赚取超额利润的正道。推荐包括A股：招商积余;港股：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、宝龙商业。
